Magyar Nemzet, 2004. január (67. évfolyam, 1-26. szám)
2004-01-02 / 1. szám
D Hagyar* • Látó-Tér 2oo4. január 2., péntek Szerkeszti: Szényi Gábor latoter@magyarnemzet.hu MMiiiBmiiliiáro M Száry Zsolt_____________________________ A magyar társasházak többsége az Európában sehol - sőt más, volt szocialista országokban - sem tapasztalható nagyüzemi lakásprivatizáció nyomán jött létre. Az úgynevezett elidegenítési folyamat már a rendszerváltozás előtt megkezdődött egy 1969-ben megjelent kormányrendelet alapján. Eleinte, az 1980-as évek végén még csak az akkori pártállam bennfentesei vehették meg fillérekért a tanácsi lakásokat Budapest és a vidéki nagyvárosok elitnegyedeiben. A rendszerváltozás után beindult a vásár: az évtizedekig pusztulni hagyott IKV-épületeket az önkormányzatok kapták tulajdonba, azzal, hogy amennyiben csak egy lakó is benyújtja vételi kérelmét, kötelesek azokat társasházasítani. Ezt követte az első szabadon választott Országgyűlés által 1993- ban elfogadott elidegenítési törvény, amely bizonyos feltételek mellett általánossá tette a vételi jogot, továbbá ötéves moratóriumot hirdetett az önkormányzati lakás lakottan való értékesítésére, azaz a bérlő feje fölül való eladásra. Mivel a lakbérek korlátlan emelésének lehetőségét sem az akkori kormányzat, sem az önkormányzatok hivatalosan nem cáfolták, a bérlők - leginkább a szegényebbek és a nyugdíjasok - a teljes kiszolgáltatottságtól tartottak. Csak az nem vette meg volt tanácsi lakását, akinek még az akkori forgalmi érték 10-15 százalékának kifizetése, illetve az alacsony, fix kamatú részletre vásárlás is gondot okozott, szükséglakásban vagy éppen úgynevezett rehabilitációs területen élt. Így fordulhatott elő, hogy néhány százezer forintért ma tízmilliókat érő lakáshoz lehetett jutni, mondván: így kárpótolják az embereket az elmúlt évtizedek elmulasztott karbantartásaiért, elmaradt felújításaiért. Igaz, arról akkor még nem volt szó, hogy mennyibe kerül majd a fenntartás, a tatarozás, a működés hosszú távon. Ezért történhetett meg, hogy öszszedőlés előtt álló épületekből lett társasház, születtek futószalagon az alapító okiratok, s lettek dúsgazdagok rövid idő alatt az élelmes ügyvédek. Az idő tájt egyegy alapító okirat legyártásáért tízezer forintot is elkértek albetétenként. A „szakértők” az értékbecslést gyorsan elintézték: elég volt az azonos szobaszámú lakásokból egyet felmérni, majd beszorozni az összessel. Előfordult például az is: egy XIII. kerületi ház okiratán annyit dolgoztak, hogy egy XII. kerületit fénymásoltak le, majd az utca, házszám, helyrajzi szám kifestésén és kicserélésén kívül egy római egyest húztak a tizenkettes mellé. A bérelt tanácsi épületekből kialakított társasházak tömeges megalakulása felvetette: az újdonsült tulajdonosi közösségek a lakóépületek földszintjén található üzletek hasznosításából fedezhetnék a fenntartáshoz szükséges kiadásokat. Csakhogy az önkormányzatok hallani sem akartak a „nem lakás céljára szolgáló helyiségek” el-, illetve átadásáról. Ezzel lényegében el is dőlt, hogy a társasházak - az átlagnál gazdagabb lakosságú belvárosi és budai kerületek kivételével - forrás nélkül maradnak Budapesten, akárcsak a vidéki nagyvárosokban. Rövid időre fellángolni látszott a tetőtér-beépítési láz, azonban hamar lehűtötte a kedélyeket, hogy egészen tegnapig a házak fölötti területek eladásához a tulajdonosok száz százalékának hozzájárulása kellett. Most - legalábbis a hivatalos tájékoztatás szerint - úgy tűnik, „kiházasították” a társasházakat: az Országgyűlés december 8-án 191 igen szavazattal, 166 ellenében, egy tartózkodás mellett fogadta el a módosított társasházi törvényt, amely tegnap lépett életbe. Az előterjesztő Lamperth Mónika szocialista belügyminiszter a parlamentben azzal érvelt, hogy a jogszabály a társasháztulajdon létesítését és biztonságos fenntartását, a társasházak szakszerű működését, valamint a tulajdonosok érdekeinek érvényesítését szolgálja. Hamarosan, akár már az idén beindulhat a társasházak tetőtereinek beépítése, aminek révén a közösségek bevételei jelentősen nőhetnek - nyilatkozta a Magyar Nemzetnek Horváth Csaba (MSZP) országgyűlési képviselő, a II. kerület polgármestere, aki a szocialista frakciót képviselte a törvénymódosítási vitában. Hozzátette: áttörést vár az úgynevezett négyötödös szabály bevezetésétől. Ez azt jelenti, hogy az alapító okirat módosításához - bár főszabályként továbbra is százszázalékos hozzájárulás szükséges - elegendő a tulajdonosok négyötödének a döntése, ha a kisebbség nem él keresetindítási jogával. Utóbbit az alkotmány 14. paragrafusa biztosítja, a már hatályos törvény szerint 30 napig - tette hozzá a politikus, aki a másik három jelentős változást is fontosnak tartja. Az eddig „szabadon választható” szervezeti és működési szabályzat (szmsz) kötelező elfogadásának a társasház közgyűlésén az összes tulajdonos egyszerű szavazattöbbséggel tehet eleget. Az alapító okirat a jövőben csak a tulajdoni viszonyokat tartalmazza, míg az szmsz rendelkezik minden működéssel kapcsolatos kérdésről, így például a házirendről és a lakónyilvántartó könyv vezetéséről is. Ez utóbbi nagyon fontos a lakásmaffia elleni küzdelemben - véli Horváth. Lapunk kérdésére kifejtette: nem tartja adatvédelmi szempontból aggályosnak a lakókreÉRDEMI VÁLTOZÁSOK NÉLKÜL. Nem hoz jelentős változást a társasházak életében a decemberben módosított törvény - mondta el lapunknak Szentmiklósi Péter. A neves ügyvéd - felkérésre - már az előző jogszabály előkészítésében is részt vett, most pedig tagja volt annak az öttagú szakmai bizottságnak, amely egy évig dolgozott azon, hogy a magyar jogrendnek megfelelő és a valós élethez igazodó tervezet kerüljön az Országgyűlés elé. Csakhogy a december 8-án elfogadott módosított társasházi törvény nem ilyen, és „köszönő viszonyban" sincs az általunk megfogalmazott, az előterjesztésért felelős Belügyminisztériumnak átadott anyaggal - fogalmazott Szentmiklósi Péter, aki a megszavazott változatból egyedül az úgynevezett négyötödös szabály bevezetését tartja komolyabb változásnak. Hozzátéve, hogy az alapító okirat módosíthatóságának fenti előírásai ellentétesek a polgári törvénykönyvvel (Ptk.), hiszen a társasházak fő dokumentuma szerződés, így az arra vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. Ha szigorúan nézzük, tulajdonképpen nincs is szükség társasházi törvényre, hiszen a tulajdonosi közösségek működésének szinte minden területét meghatározzák más jogszabályok, így például az alapító okiratok módosításánál egyszerűen csak a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó paragrafusait kellene figyelembe venni - állítja az ügyvéd. Szerinte a társasházak legnagyobb nehézségeit az anyagi gondok okozzák, azokat pedig nem lehet törvénnyel orvosolni. Úgy véli, az szmsz-ek létrehozása, a házirendek elfogadása csak akkor érne valamit, ha a jogszabály tartalmazna szankciókat is. Ilyenek azonban nincsenek, s például a lakásmaffia ellen hatékonynak képzelt lakónyilvántartó könyvek vezetése is csak ajánlott, de nem kötelező. Több olyan új rendelkezés született, amelyeket egyébként eddig is így végeztek a gyakorlatban, például az adásvételkor igazolandó tartozásról szinte mindig igazolást kértek az ügyvédi irodák. A lakásmaffiát mindezzel nem lehet felszámolni, de ez nem is feladata a törvénynek - tette hozzá. Összegezve elmondható, hogy a társasházi törvény nemhogy könnyítené a tulajdonosi közösségek életét, de sok esetben inkább bonyolítja. Többek között nehezíti a közgyűlések menetét, ráadásul számos olyan, szakmailag nem indokolható változást fogadtak el az országgyűlési képviselők, amelyek újabb és újabb jogi vitákhoz vezetnek majd - szögezte le Szentmiklósi Péter. (Sz. Zs.)gisztrálását, ami a tulajdonosok többségének önkéntes döntésén múlik. A módosított törvény alapján a közgyűlés jelzáloggal terhelheti meg annak a tulajdonostársnak az ingatlanát, aki legalább hathavi közös költségnek megfelelő összeggel tartozik. Természetesen az adósság kiegyenlítése után nyolc napon belül ki kell adni az engedélyt a széljegyzet tulajdoni lapról való törléséhez. Az új szabály szerint az esetleges tartozásokról, illetve annak hiányáról - adásvétel estén, az eladó kérésére - a közös képviselő köteles igazolást adni. Horváth Csaba ugyancsak hasznosnak nevezte, hogy a törvény a társasház-kezelői tevékenységet üzemszerűen végző közös képviselőket külön jogszabályban meghatározott szakképesítés megszerzésére kötelezi. Ez alól a tulajdonosok ugyan felmentést adhatnak, ám a rendelkezés célja mégis az, hogy a házak élén képzett emberek álljanak. Változás még, hogy az eddigi ötven helyett már huszonöt lakásosnál nagyobb társasházakban is kötelező megalakítani a számvizsgáló bizottságot. Pontosított szabály, hogy a közgyűlésen, amelyet évente egyszer kötelező összehívni, csak a meghirdetett napirendi pontokról lehet határozni, a helyszínen már nem lehet újabb témákat felvetni. A képviselő végezetül elmondta: a most kezdődő időszak tapasztalatai alapján később felvetődhet a társasházi törvény további módosítása, a közösségek sokak által kívánatosnak tartott jogi személyiséggel való felruházása. Erre elsősorban a házak hitelképessége érdekében lenne szükség. A jelenleg is akut, gazdasági jellegű és az együttéléssel összefüggő bajokat pedig más, kapcsolódó törvényekben kell orvosolni - fűzte hozzá. Számos jogsértés elkerülhető lenne, ha a társasházak közös tulajdonú helyiségeit közterületté nyilvánítanák. Amennyiben ez lehetséges, akkor a szabálysértési törvényt kell módosítani. A különféle szolgáltatókkal - közöttük a víz-, a gáz-, az elektromos és a távfűtő művekkel - folytatott társasházi vitákat, pereskedéseket is mederbe lehetne terelni a szolgáltatásokról szóló törvény kibővítésével - fogalmazott. Ezzel szemben Kosztolányi Dénes fideszes országgyűlési képviselő lapunknak kijelentette: fellélegzett a lakásmaffia, amikor az ellene folytatott harc érdekében létrehozott parlamenti bizottságnak a társasházi törvénytervezethez benyújtott javaslatait elvetette a kormány, majd a parlament is. Szerinte példátlan, hogy egy törvényhez csaknem háromszáz módosító javaslatot nyújtsanak be, ebből harminckilencet az utolsó napon. Ezek jelentős része a kormánykoalíciótól érkezett, s mindössze tíz százalékát fogadták el, érdemit pedig egyet sem - tette hozzá. Mint mondta, indítványaik között szerepelt a tulajdonosi pozíciók erősítése, a szomszédjogok biztosítása, azaz a részleges elővásárlási jog. Ezt azzal utasították el, hogy bevezetése sértené a családi, öröklési jogot, holott a társasházak biztonsága érdekében csak a közvetlen szerkezeti szomszédokat érintette volna. Elvetették a jogi személyiség megadását, mint ahogy a társasházak feletti ügyészségi törvényességi felügyelet bevezetését is, holott a többpárti javaslatokat civil és szakmai szervezetek is támogatták. A társasházaknak nem ilyen törvényre, hanem egy új, átfogó, európai szintű szabályozásra van szükségük - szögezte le Kosztolányi Dénes. Szerinte az szmsz-ek legfeljebb házirendekként funkcionálhatnak, s a többi változás sem éri majd el a kívánt hatást. Hozzátette: a szocialista kormány ismét kihagyta a törvény előkészítéséből a civil szervezeteket, a közös képviselőket, az érintetteket, vagyis a társasházakban élőket. Jogi személyiség nélkül továbbra is hitelképtelenek a társasházak, így megmaradnak az évtizedes gondok, nem pótolhatók az elmaradt felújítások, sőt a remélt tetőtér-beépítések sikere is kétségesnek látszik - közölte lapunkkal Fürjes Árpád, a Társasházi Közös Képviselők Egyesületének elnöke, aki a fővárosban tizenkét éve kezel lakóépületeket. Megerősítette: a törvény kidolgozásához nemhogy a véleményüket nem kérték, de többszöri megkeresésre is csak Csabai Lászlóné, a lakásügyekért felelős MSZP-s kormánybiztos fogadta őt, egyszer. Bár az elfogadott törvény pontos szövegét nem látta, úgy véli, hogy az alapító okirat most bevezetett négyötödös módosíthatósága sérti a tulajdonhoz fűződő jogot. A római jog alapján a társasházak fő dokumentuma szerződésnek számít, amelyet a polgári törvénykönyv szerint csak közös megegyezéssel lehet megváltoztatni, tehát valamennyi tulajdonosiul® hozzá kell járulnia a módosításhoz. Jó szok hangsúlyozták mindezt 1997-be , amikor szintén felvetődött a könnyítés gondolata, és azóta sem változott meg a jogrendszerünk - fogalmazott a közös képviselő, aki szerint célszerű lenne végigtekinteni az eddigi szabályokat egészen 1924-től, és figyelembe venni a társasházak eltérő létrejöttét és működését. Nem kell nagy szakértelem ahhoz, hogy elképzeljük egy, a tulajdonosok önerejéből épült néhány lakásos ingatlan vagy egy több tucat lakást magában foglaló klasszikus bérház kezelésének különbségeit, nem is beszélve a nem egyszer 300- 400 lakásos nagy paneltömbökről. Fürjes leszögezte: a tetőtér-hasznosításoknak gazdaságélénkítő hatása lehetne, azonban nem minden tető építhető be, ráadásul egy-egy elvi építési engedély költsége az összes szakhatósági vélemény beszerzésével együtt, házanként elérheti a 7 millió forintot is. Ahhoz, hogy egy vállalkozóval akár csak barterüzletet is kössenek, biztonság kell. A felújítási hitelfelvételt az könnyítené meg, ha az állam garanciát vállalna a bankok felé. Fürjes szerint a közös képviselők képzése sok esetben megalázó lehet. Furcsállja, hogy nem tettek különbséget a közgyűlés által választott tisztségviselő, illetve a hivatásos ingatlankezelői tevékenység között. Hozzátette: a közös képviselőknek nem kell törvényben előírt kényszerképzettség, ilyet még a köztársasági elnöktől és a kormányfőtől sem követel semmilyen jogszabály. Az pedig, hogy az ingatlankezelő gazdasági társaságok, illetve azok vezetői közül ki alkalmas, más jogszabályok már meghatározták - vélekedett. Kiházasított társasházak Nincs egyetértés arról, hogy az új törvény valóban segíti-e a tulajdonosi közösségeket Hatályba lépett tegnap az Országgyűlés többsége által elfogadott módosított társasházi törvény. Magyarországon 1924 óta ez már a negyedik jogszabály, amely a többlakásos házak életét szabályozza. Becslések szerint hazánkban ma csaknem 2,1 millió ember él társasházakban, s a lakásállomány egynegyedét is az ilyen tulajdonformában működő épületek, zömmel a volt IKV-házak teszik ki. Az új rendelkezések jogokat adnak és elvesznek, további kötelezettségeket írnak elő. A kormány szerint ezzel hamarosan megoldódnak a társasházak gondjai. Az ellenzék, civil szervezetek, valamint közös képviselők viszont úgy vélik: a jogi személyiség, illetve hitelképesség nélküli tulajdonosi közösségek gazdasági helyzete nem változik.