Budapest, 2007. (30. évfolyam)
11. szám november - Ongjerth Richárd: Lakni muszáj
BUDAPEST Lakni muszáj Trendek és tanulságok szöveg: Ongjerth Richárd, fotó: Sebestyén László A budapesti lakáspiacot számos tényezô alakítja. Függ például többek között a meglévô lakásállománytól, a lakással szemben koronként támasztott igényektôl és lehetôségektôl, az ezeket befolyásoló demográfiai viszonyoktól, jövedelmektől és a divattól, de ugyanakkor függ attól is, hogy a lakás mint sajátos, nagy értékű használati tárgy, amely értéke és fizikai időtállósága miatt fontos vagyonképzési, illetve befektetési szerepet is betölt, milyen gazdasági környezetben jön létre. Azaz hogy mikor, kinek, miért éri meg lakást építeni. A rendszerváltozás után a lakásügy – sok mással együtt – mély szakmai és pénzügyi válságba került. Élénk viták kezdődtek arról, hogy milyen a helyes lakáspolitika, állami feladat-e a lakásépítés, és ha igen, miért, kinek, hogyan. Eközben csendben befejeződött – vagy félbemaradt – az utolsó nagy lakótelep, Káposztásmegyer építése, tönkrementek, vagy magánkézbe kerülve gyökeresen átalakultak a lakásépítésben korábban érdekelt állami építôipari cégek. Másfelől, részben a súlyos gazdasági helyzet, részben Budapesten munkanélkülivé vált sok korábbi beköltözô vidékre visszaköltözése, részben pedig a kilencvenes évek közepének széles körű lakásprivatizációja nyomán erősen megnövekedett kínálat miatt tartósan alacsonnyá váltak az árak. A fordulatot az 1997-es orosz gazdasági válság, illetve az annak nyomán világszerte jelentkezô tôzsdekrachok eredményezték. Ekkor ugyanis – okulva az elszenvedett veszteségekbôl, illetve tartva hasonlóktól – a kis- és nagyobb befektetôk seregei vették ki megmaradt tôkéjüket a különféle részvényekbôl, kockázati befektetésekbôl, és vásároltak pénzükért jóval kisebb kockázatú, tartósan megbízhatónak ítélt ingatlanokat. 1998-2000 között hatalmas vásárlási láz indult mindenféle lakás – mint biztonságos, és szolidan jövedelmezô befektetési tárgy – megszerzése érdekében, ami aztán két-három év alatt legalább megduplázta az ingatlanpiaci árakat. Az idôszak eleje ráadásul egybeesik a Bokros-csomagot követô gazdasági fellendüléssel, ami beruházási tôke-növekedéssel, illetve jövedelem-megtakarításokkal is együtt járt, ezért a befektetôi lélektani roham a viszonylagos tőkebôséggel együtt a kereslet hatalmas mértékû növekedését és az árak olyan mértékû emelkedését okozta, amelynek nyomán a magas költségû hitelek ellenére is érdemes lehetett ebben az üzletágban mint jövedelmezô és stabil vállalkozói tevékenységben gondolkodni. Ezt az idôszakot tekinthetjük Budapesten a rendszerváltozás utáni olyan fordulópontnak, amikor a lakáspolitika folyamatosan meglévô bizonytalanságai (útkeresése?) mellett a befektetési tôke nagy biztonsággal megtérülô gazdasági ágként felfedezte magának a lakásépítés piacát, és ettôl a korszaktól kezdve indult el a budapesti lakásszektor a professzionalizálódás útján. Támogatás minden áron A lakásszektornak a piaci folyamatok által ismét erôsödô szereplôi – fôként az építô- és építôanyag-iparnak a lakásépítéshez kapcsolódó cégei, ingatlanfejlesztôk, illetve az ezekhez társult szakértôk – a gazdasági növekedéssel párhuzamosan egyre fokozódó nyomást fejtettek ki a kormányzatra is, a szocializmus idôszakában megszokott, de a rendszerváltozás után, a gazdasági nehézségek miatt eltörölt állami támogatási politika visszaállítására. A látványos szociális intézkedésekre mindig is hajlandó kormányokra hatott is a lobbizás: a Horn-kormány időszakának végén a szociálpolitikai kedvezmények növelésével, az Orbán-kormány időszakában pedig az elôzônél jóval szélesebb kedvezményezetti körre kiterjedôen az állami támogatású, kedvezményes lakáshitelezés bevezetésével sikerült a lakásépítés, lakásvásárlás iránti kedvet fokozni. A kormányzati lakástámogatás természetesen társadalompolitikai filozófiával is együtt járt, ami az első esetben a családok gyermekvállalási kedvének növelését, a Széchenyi-program elemeként bevezetett kedvezményes hitelek esetében pedig a középosztály családjainak erősítését jelentette. Ennek érdekében a támogatható Természetes személy Egyéb építtetô által Gazdasági szervezet Átlagos lakásterület (m2) Önkormányzat Pest megye lakásépítése A lakásépítés trendje a fôvárosban és Pest megyében 16 000 12 000 8 000 4 000 0 1. szakasz3. szakasz4. szakasz 2. szakasz 120 90 60 30 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2 000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 november