Magyar Hírlap, 2018. március (51. évfolyam, 51-75. szám)
2018-03-17 / 64. szám
Gazdaság Értékesítési tapasztalatok A kétszobás, társasházi lakások iránt a legnagyobb a kereslet A fővárosban átlagosan egy-két hónap alatt talál gazdára egy eladó ingatlan, de szerencsés esetben ez az idő akár két hétre csökkenhet. Ingatlanértékesítő szakemberek szerint az eladáskor az újdonság ereje jelentős, nagyon fontos, hogyan visszük piacra a lakást. Aki éppen abban a pillanatban szeretne ingatlant vásárolni, egy héten belül megtekinti az összes aktuális hirdetést a különböző portálokon. Tapasztalatok szerint ha az ingatlant sikerül jól beárazni, a rákövetkező héten kirobbanó érdeklődésre lehet számítani. Amennyiben az árazás nem elrugaszkodott, könnyen megúszható az alku, és az sem elképzelhetetlen, hogy a lakás a hirdetésben szereplőnél magasabb áron kel el - mutatott rá Gadanecz Zoltán, a GDN Ingatlanhálózat tulajdonosa. Szerinte ennek feltétele, hogy a tulajdonos jól reagálja le az ajánlatokat. Reálisan két héten belül megegyezés is történhet, az adásvételi szerződést alá is írhatják a felek - tette hozzá a szakember. A tulajdonos szerint a legkönnyebben eladható ingatlantípusok a társasházakban lévő lakások, legyen az panellakás vagy új építésű. Jellemzően a kétszobás, amerikai konyhás nappalival ellátott ingatlanokat keresik a vevők. Ezek jó befektetések, könnyen értékesíthetők, mindig forgalomképesek. A kirívóan nagy alapterületű ingatlanok ugyanakkor nehezebben találnak gazdára, mert azokra egyedi ügyfelet kell találni, aki beléjük szeret és értéknek érzi azokat. (GR) 11 2018. március 17., hétvége •1 Az árverseny erős, ami ahhoz vezetett, hogy nagyon eltérőek a díjak annak függvényében, hogy milyen az ügyfélelérés, az eredményesség és a szolgáltatási csomag A magyar a legfejlettebb ingatlanközvetítői piac a régiós országok között 4 Gazsó Rita Az ingatlanpiacon nagy a verseny, az ügyfelek nincsenek rászorulva a szolgáltatás igénybevételére, de az egyik legnagyobb gondot mégis a számla nélküli közvetítők jelentik. Miattuk kerülnek versenyhátrányba a szabályosan működő hálózatok mondta lapunknak Szemler Tamás, a Duna House franchise igazgatója. - Korábban hallani lehetett olyan javaslatokat, hogy érdemes lenne változtatni az ingatlanértékesítés jogi hátterén, hogy jobban közelítsen az európai szabályozáshoz, amely egyúttal fehérítené az ingatlanközvetítői szakmát. Várható ez, s ha igen, mikor és milyen módon? - Az ingatlanközvetítő-szakma jelenleg is kellően szabályozott kereteken belül működik. Magát a szabályozást alapvetően jónak tartjuk, de természetesen lehetne még tökéletesíteni, kiegészíteni. Hasznosnak tartanánk például egy kötelező felelősségbiztosítási rendszer bevezetését, pontosan rögzítve benne azt is, hogy meddig terjed az ingatlanközvetítő felelőssége. A legnagyobb problémát azonban nem ez, hanem a szabályok be nem tartása jelenti, főként a számla nélküli tevékenység, ami miatt a nagyobb, szabályosan működő hálózatok egyértelmű versenyhátrányba kerülnek. Ezt leginkább ellenőrzéssel vagy az áfakulcs csökkentésével tudná orvosolni a kormányzat. A regionális jelenlétünkre hivatkozva azonban egyértelműen kijelenthetjük, hogy a magyar ingatlanközvetítői piac a legfejlettebb és legrendezettebb a régiós országok között. Tervezett új jogi szabályozásról egyelőre nem tudunk, de amennyiben napirendre kerül ilyen, akkor mindenképpen arra számítunk, hogy annak előkészítésébe a piaci szereplőket is bevonják. A különböző irodák, hálózatok által nyújtott szolgáltatások és azok árai igen különbözők. Trend volt a piacon egy időben, hogy egymás alá mentek a jutalékokban egyes közvetítőcégek. Tart még ez a folyamat? - Az árverseny továbbra is igen erős, ami ahhoz vezetett, hogy a szakma nagyon eltérő díjak mellett működik, annak függvényében, hogy milyen az ügyfélelérés, az eredményesség és a szolgáltatási csomag. Amikor hirtelen ugrásszerűen erősödött a piac 2015-2016 között, valóban tapasztaltunk némi jutalékcsökkenést a piacon. De körülbelül fél-egy éve ez a trend megfordult, mert ilyen árszintek mellett egyre nehezebbé vált az eredményes, minőségi szolgáltatás. Szó volt olyasmiről is, hogy a közvetítői díjakat szabályoznák. Lehetséges ez? Elképzelhetetlennek tartom, hogy az ingatlanközvetítési tevékenység díjazását szabályozzák, ahogyan elképzelhetetlennek tartom azt az ügyvédek, orvosok, fodrászok vagy bármely más, tanácsadói szakma esetében is. Az ingatlanközvetítési szektornál alacsony a belépési korlát, nagy a verseny, és a legfontosabb talán, hogy az ügyfelek nincsenek rászorulva a szolgáltatás igénybevételére, önállóan is megpróbálhatják értékesíteni az ingatlanukat. - Gyakran felmerül, különösen amióta dübörög a piac, hogy felesleges ingatlanost megbízni az értékesítéssel, hiszen „önmagát is eladja’’ a lakás. Gyakran találkoznak ezzel az érveléssel? - A lakástulajdonosok, akik az értékesítés legelején tartanak, sokszor úgy gondolják, minek fizessenek az ingatlanosnak akár több százezer forintot, amikor egyedül is el tudják adni a lakásukat az interneten meghirdetve. Ez elsőre logikusnak tűnik, de pár hét próbálkozás után általában belátják, hogy ez még a jelenlegi erős piacon sem olyan egyszerű. Bár hihetetlenül hangzik és eleinte a klienseink is kételkednek ebben, de az ingatlanközvetítő általában sok pénzt spórol meg mindkét ügyfélnek azzal, hogy ismeri a piacot, a tárgyalások során olyan dolgokat is figyelembe vesz, amelyek sem az eladónak, sem a vevőnek nem jutnak eszébe, ráadásul az ingatlanvásárlásnál az ügyfeleknél jelentkező érzelmi viharok nélkül. Magyarul professzionálisan, gazdasági szempontból az ügyfél érdekét szolgáló döntésekben tud segíteni. A jogi buktatókra, megoldandó kérdésekre is tudják a választ, sőt a kiváló kollégák egészen a birtokba adásig „kísérik” ügyfeleiket. Korábban a Gazdasági Versenyhivatal (GVH) jogsértőnek találta, kartellezésnek nevezte a Duna House és az Otthon Centrum által a franchise-hálózatok tagjainál alkalmazandó megbízási díjak meghatározását, azaz a minimum jutalékok alkalmazását, és*"■ a franchise-partnerek működési területére vonatkozó korlátozásokat. Ezt hogyan oldották fel és hogyan funkcionál az együttműködés azóta? - A GVH nem kifogásolta magát az együttműködést, bizonyos adatcserével volt problémája, amit a két hálózat már a vizsgálat elindulása után, rövid időn belül megszüntetett. Az együttműködés a mai napig sikeres, és nagyban erősíti a szolgáltatás eredményességét, növeli ügyfeleink elégedettségét. Az adatcseréhez hasonlóan a fix jutalékot is azonnal kivezettük a rendszerből, és hálózatunkban áttértünk egy ajánlott jutalékrendszerre, amely már megfelel a versenyjogi előírásoknak. Szemler Tamás: Az ingatlanközvetítőszakma szabályozottan működik Fotó: MH A szerződés megkötése nem feltétlenül azonos és egyenértékű az ügyvéd előtt kötött adásvételi szerződéssel Elkerülhetők a buktatók G Ingatlaneladásnál nem árt a figyelem. Ha az értékesítést egy irodára bízzuk, érdemes előre pontosítani a szerződésben, hogy a jutalékon kívül milyen fizetési kötelezettségei lehetnek a megbízónak, és milyen esetben kell ezeket megfizetni. Az utóbbi években folyamatosan pörög az ingatlanpiac, rengeteg az adásvétel. Sokan egyedül próbálkoznak az értékesítéssel, mivel a közhiedelemben még mindig az él, hogy felesleges pénzkidobás az ingatlanos jutaléka, ráadásul különböző „apró betűs-trükkös” megoldásokkal az ügyfél akkor is fizetésre kötelezhető egy irodának, ha nem az adja el az ingatlant. A közvetítőnek járó jutalék csak akkor válik esedékessé, amikor az adásvételi szerződést megkötik azzal a vevővel, aki a megbízott tevékenysége útján került kapcsolatba az eladóval - mondta lapunknak Szabó Gergely ingatlanforgalmi szakember arra a kérdésre válaszolva, hogy milyen esetben kell fizetnie az ügyfélnek. A szakjogász szerint a szerződés megkötése nem jelenti feltétlenül az ügyvéd előtt kötött adásvételi szerződést. Figyelmeztetett rá, hogy nem érdemes olyan közvetítői szerződést elfogadni, amely a megbízót a szerződés megkötése előtt kötelezi a jutalék megfizetésére. Ha a megbízó a megbízás megszűnése után adja el az ingatlant a közvetítő által korábban kiközvetített személynek, a megbízás akkor is teljesítettnek minősül, és a jutalékot ki kell fizetni. Szabó Gergely felhívta a figyelmet arra is, érdemes megnézni a szerződésben, hogy a jutalékon kívül milyen kötelezettségei lehetnek még a megbízónak, és milyen esetben kell ezeket megfizetnie. Példaként említette, hogy a közvetítő átháríthatja a megbízással kapcsolatban felmerült költségeit, így adott esetben a kiszállás vagy a hirdetés árát. A jogász szerint szintén érdemes figyelni, hogy esetleges szerződésszegés esetére milyen fizetési kötelezettségekkel kell számolni. Fontos az irányár meghatározása, annak egyértelműsítése. Ha ugyanis az irányárnak megfelelő ajánlat érkezik, és az ajánlatot a megbízó alapos ok nélkül utasítja el, akkor a jutalékot a közvetítő követelheti, mivel a megbízó hibájából nem sikerült az ingatlan értékesítése a megfelelő ajánlatot tevő vevőnek. Ügyelni kell arra is, hogy milyen típusú megbízást ír alá a megbízó. Ennek megszegése esetére ugyanis általában komoly fizetési kötelezettségeket kötnek ki. Ilyen, hogy kizárólagosság esetén a megbízó általában csak a megbízott közvetítőn keresztül adhatja el az ingatlanát, „félkizárólagos” megbízásnál viszont a megbízó saját maga is értékesítheti, de más közvetítőt nem vonhat be az eladásba. A jogász fontosnak tartja, milyen kilépési lehetőségünk van a szerződésből, például időben korlátozott-e a felmondás lehetősége, és ha igen, akkor mennyi időre.