Magyar Hírlap, 2002. április (35. évfolyam, 76-90. szám)
2002-04-15 / 87. szám
2002. április 15., hétfő JELZÁLOG-HITELEZÉS Magyar Hírlap 23 Jelzálog-hitelezési egyszeregy A legutolsó hivatalos statisztika szerint 350 milliárd forint a lakossági ingatlanhitelek állománya. Igaz, hogy ezek nem kizárólag jelzáloghitelek, de a 2000-től nyomon követhető növekedés többségében jelzáloghitelekből adódik. Annak ellenére, hogy a Földhitel- és Jelzálogbank 3 évvel korábban jött létre, valós tevékenysége a lakásfinanszírozás állami támogatásának módosításával, 2000 tavaszától datálható. A hitelre vonatkozó több szabályt nem lehet megérteni anélkül, hogy röviden ne vázolnánk a jelzálog-hitelezés lényegét. A jelzálogbank egy speciális értékpapírt, jelzáloglevelet bocsát ki, amit intézményi, illetve magánbefektetők vásárolnak meg. E papír fedezete az az ingatlanvagyon, amely a befolyt összeg hitelként történt kihelyezése után jut a bank birtokába, mint fedezet. Az egyik oldalon tehát kötvényszerű értékpapírok állnak, míg a másikon termőföldek, lakások, illetve egyéb ingatlanok. Hosszú távon az ingatlanok értéke folyamatosan emelkedik, míg - a havonta törlesztett kölcsönök miatt - a hitel folyamatosan csökken. Ez a működésmód adja a jelzáloglevélbe fektetők biztonságát. A pénzügyi szakma és az államok annyira speciálisnak tartják ezt a fajta forrásgyűjtést, illetve hitelezést, hogy legtöbb országban a jelzálogbankok mással nem is foglalkozhatnak. Nálunk ez idő szerint a Földhitel- és Jelzálogbank és a refinanszírozó partnerbankjai ugyanazt a jelzáloghitelt háromféle kondícióval nyújtják. Az első a piaci feltételű, míg a másik kettőhöz az állam kamattámogatást nyújt. A kiegészítő kamattámogatású hitelhez többet, a jelzáloglevél kamattámogatásához kevesebbet. Minden ilyen hitel felvétele az ingatlan felértékelésével indul. A bank többnyire saját értékbecslőjének adatait fogadja el. Az értékbecslő a hitelfedezeti értéket határozza meg, amely mindig kisebb, mint a forgalmi érték, vagyis a vételár. Ennek az értéknek legfeljebb 60 százalékáig nyújt hitelt a jelzálogbank. Normál viszonyok között ennyi elég is lenne a hitelezéshez, és reméljük, hogy hamarosan nálunk is ennyi lesz a hitelbírálat. Egyre inkább nálunk is az ingatlanfedezet és nem a hitelfelvevő jövedelme lesz a meghatározó. A kényszervállalkozói viszonyok között ugyanis nehéz annyi nettó jövedelmet kimutatni, amennyinek egyharmadát nem haladja meg a hitel havi törlesztőrészlete. (A családi jövedelem egyharmadáig történő eladósodás még a régi OTP-időkből maradt fenn, mint gyakorlat, mert ilyen szabály sehol nem olvasható.) Vannak olyan bankok, amelyek már az ügyintézésért is pénzt kérnek. Az értékbecslés általában 25 ezer, míg az ügyintézési díj 5-10 ezer forint. Ha a bank igent mondott a hitelre, és minden szükséges okmány is rendelkezésre áll, akkor kerül sor a szerződés megkötésére. Ez mindig közjegyző előtt történik, a díja bankonként változó. Mondhatjuk azt, hogy 20-tól 100 ezer forint ez a kiadás. Sok hitelfelvevőnél kérdésként merül fel az, hogy kifizetheti-e előbb a felvett hitelét. A törvény ezt a bank engedélyéhez köti, és a gyakorlat változó. Például a Földhitel- és Jelzálogbank csak a kamat fordulónapjain - amikor változhat a kamat - teszi lehetővé, de akkor sem a teljes hátralékos összegre. Más banknál bármikor kifizethető a hátralékos tőke, viszont itt magasabb a kamat. Miután a jelzáloglevelek fix futamidejűek, így az optimális megoldás az, ha egyszerre jár le a jelzáloglevél és az abból nyújtott hitelek futamideje. A mai kamatviszonyok mellett pedig jobban jár az ügyfél, ha pénzhez jutván nem a hitelét törleszti, hanem attól magasabb kamatozású befektetési instrumentumba helyezi azt. NG Banki okmányellenőrzés Fotó: Hegedűs Márta Azonnali hitel a lakáskasszáktól Kedvezmények kombinációja A lakás-takarékpénztáraknál akár azonnal is hitelhez juthatnak az ügyfelek. Ez úgy képzelhető el, hogy miközben a megtakarító a lakáskasszánál fizeti betétjét, addig egy banki partner jelzálogjog bejegyzése mellett meghitelezi a lakás-előtakarékossági szerződés összegét A négy magyarországi lakástakarékpénztár közül három, a Fundamenta, az OTP- és az Otthon Lakás-takarékpénztár kínál azonnal felvehető lakáshitelt. A konstrukciók lényege, hogy többnyire egy-három hónapnyi lakástakarékpénztári megtakarítás után a kasszák banki partnere meghitelezi a lakás-takarékpénztár szerződéses összegét (a megtakarítás és az azzal azonos összegű megtakarítási periódus után felvehető hitel összegét). Az ügyfél ezután gyűjti a betétet a lakástakarékpénztárnál, törleszti a hitelkamatot és a kezelési költséget, illetve - kasszától és konstrukciótól függően - a hiteltőkét is. Az ügyfél által felajánlott ingatlanra a hitelfolyósító bank jelzálogjogot jegyez be. A banki hitel legmagasabb összege - és ehhez kapcsolódóan a lakás-takarékpénztári szerződés összege is attól függ, hogy a jelzálog bejegyzésekor mekkora értéken veszik figyelembe az ingatlant (Ez soha nem a piaci érték, hanem ennek 50-80 százalékának megfelelő hitelbiztosítéki vagy hasonló elnevezésű érték). A lakás-takarékpénztári megtakarítási periódus végén a kassza a banknak átutalja az ügyfél megtakarítását. Az ügyfélnek arra is lehetősége van, hogy a megtakarításhoz kapcsolódó hatszázalékos hitelt is felvegye. Ezzel részben kiválthatja a bank magasabb kamatozású hitelét. Az ügyfél a megtakarítási periódus után így a lakás-takarékpénztári hitelt vagy a banki hitel fennmaradó tőkéjét, illetve egyszerre mindkettőt törleszti tovább. A kombinált konstrukció annyiban kedvező, hogy a hitel bármilyen lakáscélra felvehető, és megkapható a lakás-takarékpénztári megtakarítás utáni állami támogatás. Kedvezőtlen abból a szempontból, hogy az ügyfél két finanszírozóval köt szerződést, ami lassíthatja a pénzhez jutást. Ennél is lényegesebb azonban, hogy használt lakások esetén a bankok sokáig csak piaci feltételű lakáshitelt nyújthattak, ami jóval drágább volt, mint a támogatott konstrukciók. Igaz, ez idén tavasszal megváltozott, és csaknem minden bank nyújthat támogatott hitelt használt lakásra is, habár ennek felhasználása még mindig elég behatárolt. Az sem előnyös, hogy a lakáskasszás hitel lehetséges maximális összege általában alacsonyabb, mint a támogatott hitelé. A piacon sokáig a Fundamenta, valamint a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) közös konstrukciója kínálta a legolcsóbb megoldást, mivel az FHB jelzáloghitele jóval kedvezőbb volt, mint a többiek piaci kamatozású hitele. (Aktuális kamatok a 22. oldalon találhatók) A tavaszi jogszabályváltozás után kissé beszűkülhet a kombinált termékek iránti érdeklődés. Ezt a helyzetet próbálja meg javítani májustól az OTP csoport új lakáskasszás hitelével, amelyet 13,5 százalékos kamattal olyan felújításokra is felvehető, amelyekre eddig nem volt lehetőség. VoG Éves kamat: 14-14,5% (THM 20,70-23,10%) . Futamidő: 6 hónap -10 év Kezes, jövedelemigazolás nem szükséges Gyors és ingyenes hitelbírálat HANWHA BANK MAGYARORSZÁG RT. 1088 Budapest Rákóczi út 1-3. Részletes felvilágosítás a feltételekről és költségekről: Tel: 429-9447,429-9453 www.hanwhabank.hu • info@hanwhabank.hu *A hitelezés minden esetben egyedi hitelbírálat alapján történik A legolcsóbb személyi kölcsön Folytatás a 22. oldalról A bank jövedelemigazolást nem kér, munkáltatói igazolást viszont igen, mert feltétel, hogy az adósnak legyen munkaviszonya. Hitelt a fedezetül felajánlott ingatlan forgalmi értékének akár 50 százalékáig nyújt a bank. Az ügyfél a bank által meghatározott értékbecslői körből választhat, a becslést többnyire 1 hét alatt elvégzik. A kölcsönkérelem beadását követően a bank a bírálatot 1 hét alatt meghozza, s az ügyfél a hitelhez innentől számítva 2 héten belül hozzájuthat. A hitelkonstrukcióhoz egyedi tőketörlesztési megoldás kapcsolódik. Ennek lényege, hogy a ügyfél havonta meghatározott összegű befizetést teljesít egy speciális óvadéki számlára, amelynek kamata jelenleg évi 8 százalék. A befizetett betétek kamatos kamattal növelt összege a lejárat időpontjára eléri a kölcsön tőkeösszegét, amelynek törlesztése ezen óvadéki számláról történik. Minél rugalmasabb és ügyfélbarátabb megoldást kerestünk - mondta az MKB jelzáloghiteléről Aczél Gábor igazgató. Ezért a fedezetek közül csak a külterületen lévő ingatlanokat zártuk ki. Az MKB több mint másfél éve folyósítja a hitelt, amelyből mintegy félmilliárdos állománya jött össze. Az átlagos hitelnagyság pedig 5 millió forint. A kölcsönt - talán a bank ügyfélköre is magyarázza - sokszor vállalkozáshoz veszik fel, de nem ritka az üdülővásárlás sem. Rugalmas megoldások A bank kéri, hogy a jövendő adós mutasson be igazolást havi jövedelméről, s vállalkozók esetében elfogadja a minimálbért is, viszont ekkor megvizsgálják kellő jövedelmet termel-e vállalkozása. Az ügyfeleket leginkább a havi törlesztőrészlet izgatja, a hitel járulékos költségei kevésbé foglalkoztatják, igaz - tették hozzá a banknál - manapság a versenytársaik is hasonló díjakkal dolgoznak. A hitel rugalmasságát szolgálja, hogy nemcsak forintban, de euró alapon is fel lehet venni, amelynél a kamat jóval alacsonyabb, 6,9-7,9 százalék közötti. Az utóbbi időben rendkívül népszerű ez a lehetőség. A forint árfolyamváltozásából járó kockázatot ebben az esetben az ügyfél viselik, de könnyítésként a bank többszöri előtörlesztést, illetve többszöri devizanem-váltást is lehetővé tesz. Az előtörlesztés díja mérsékelt, 0,5 százalék a rendkívüli befizetésre vetítve, de legalább 20 ezer forint. A forintról euróra vagy visszaváltás díja pedig 1 százalék a fennálló hitelre vetítve, de legalább 20 ezer forint. A kamat meghatározásában is többféle lehetőség van, hiszen az ügyfél választhat 3 hónapos, egyéves és 5 éves kamatperiódus között. A folyósított hitel összege az MKB-nál lehet elvileg a legnagyobb, a módosított piaci érték 50-80 százaléka. A módosítás itt is az úgynevezett menekülési vagy hitelbiztosítéki érték meghatározását jelenti, és többnyire a piaci ár 70-75 százalékát teszi ki. MKB 14,25-13,5-12,75 Három hónapos egyéves 1,5 15,99-21,61A hitelbiztosítéki 5 éves kamatperiódus érték 50-80%-a Havi törlesztőrészlet-példák Ft-ban Bank 5M Ft 5 évre 5M Ft 8 évre 5 M Ft 10 évre 10 M Ft 5 évre 10 M Ft 8 évre 10 M Ft 10 évre ÁÉB havi törlesztés (14,0% kamattal) 116 892 87454-233 782 174 909-Havi kezelési költség 7 500 7 500-15 000 15 000-Hanwha havi törlesztés (14.5% kamattal)126 382-87747 252 764-175 494 Havi kezelési költség 6 450-6 450 12 500-12 500 MKB havi törlesztés*(13.5% kamattal)-83 033-166 067 * tartalmazza az évi 1,5 százalékos kezelési költséget is Szabad felhasználású jelzálogkölcsönök feltételei Bank Éves kamat (%) Megjegyzés Éves kezelési költség (%) THM (%) A hitel összeghatára ÁÉB 14,0 Egyéves kamatperiódus havi 0,15 18,5-23,04 A piaci érték 30-50%-a adósminősítéstől függően Erste Bank 14,90-16,90 Egy évig fix 1,5 17,17-23,88 Forgalmi érték 30-50%-a Hanwha Bank 14,0-14,5 A futamidő alatt fix havi 0,12- 20,08-27,21 A forgalmi érték 50%-a HIRDETÉS Kombinált lakáshitel - egyszerű megoldás A Fundamenta és az FHB közös ajánlata Az utóbbi években számos lehetőség kínálkozott a lakáskérdés megoldására, de sokak számára még mindig elérhetetlen álom maradt az önálló otthon megteremtése, a lakáskorszerűsítés vagy házbővítés. Most egy újabb konstrukcióval bővült a kínálat A Fundamenta és az FHB közös ajánlata több szempontból is rendkívül kedvező. A kombinált lakáshitel a Favorit nevet kapta, és minden bizonnyal sokak számára lesz „biztos befutó". A Favorit a Fundamenta lakás-előtakarékosság és az FHB-hitelek előnyeit egyesíti. Lényege, hogy az FHB pozitív hitelbírálatot követően azonnali hitelt nyújt a Fundamenta-szerződés fedezete mellett. Az első időszakban így az FHB felé csak kamatot és kezelési költséget kell fizetni. A megtakarítási idő lejáratát követően a Fundamenta betétszámlán összegyűjtött megtakarítással, az arra jóváírt állami támogatással és kamatokkal részben ki lehet váltani az FHB-hitelt. A fennmaradó összeget a hitel futamidejének végéig egyenlő részletekben kell az FHB részére megfizetni. A konstrukció fő vonzereje, hogy egyszerre többféle támogatást is igénybe lehet venni, így a kombinált hitelért összességében kevesebbet kell fizetni. A Fundamentánál megtakarított betétösszeget állami támogatás egészíti ki, amely az éves megtakarítás 30%-a, de legfeljebb évi 36 000 Ft A megtakarítások hozama akár évi 13,47% is lehet. Az FHB kétféle támogatott hitele közül a lakáscél határozza meg hogy adott esetben melyik vehető igénybe. A kamat új lakás esetén jelenleg 2,9%, használt lakás vásárlása, korszerűsítés, bővítés esetén 4,5%. A kezelési költség mindkét esetben 1,5%. Egy hitel felvétele mindig felelősségteljes döntés. A Fundamenta tanácsadói azonban segítséget nyújtanak a személyre szabott megoldások kialakításában. Végre egy ajánlat, amely tényleg többet nyújt! Nézzünk egy példát! Az ön családjának 3 milió Ft-ra van szüksége használt lakás vásárlására. Hasonlítsuk össze, mekkora megterhelést jelent a hitelfelvétel a Favorit és egy önálló kedvezményes hitel esetért Favorit alatt egyenlő részletekben visszafizeti az FHB részére. • Ön és házastársa - vagy aki tulajdonrészt szerez az új ingat A Fundamentánál még lehetősége van arra, hogy egyéb tapban egy-egy 6 éves futamidejű, 1,5 millió Ft-os lakáscélra 6%-os hitelt vegyen fel. Fundamenta szerződést kötnek. önálló kedvezményes hitel: • 3 mlló Ft hitelt vesznek fel az FHB-től 15 évre, melynek kamata , ön és házastársa 3 millió Ft hitelt vesznek fel 15 évre, melynek évi 4,5%, a kezelési költség 1,5% (2002. március 1 -jei adat), kamata évi 4,5%, a kezelési költség 1,5%. A hitelt azonos rész• A Fundamenta megtakarítás lejárata után Ön a megtakarítási letekben fizetik vissza, résszel előtörleszti az FHB hitelét és a fennmaradó részt 8 év .................................................................................................................Favom.............................................. Önálló mR .. Fundamenta kedvezményes FH8 hitel előtakarékosság hitel Szerződés szerinti össszeg:_____________ 3 000 000 Ft_________________2 x 1 500 000 Ft_____ 3 000 OOP Ft Havi kötelezettség a megtakarítás időszakában TS47SFt 16500 Ft 26 700 Ft (171.hónap)_____________________■____________ 15 475 Ft OFt 26 700 Ft Előtörlesztés az eőtakarékosság megtakarítási részével, melynek összege 1 670 000 Ft_______________________________________________________________________________________________ Előtörlesztés után fennélő FHB hitel 1 330 000 Ft tartozás Havi kötelezettség a folyósítási évfordulóig 6 916 Ft 0 Ft 26 700 Ft (75-84. hónap)_______________________________________________________________________________________________________________ ^-lSlfte^a20n0S,éKtetekbe" 18 185 Ft Oft 26 700 Ft _____________ <»1570 Ft_________________________4 806 000 Ft Megtakarítás a Favoritnak köszönhetően: 674 430 Ft! További információ: Fundamenta központi ügyfélszolgálat: 1/41 1 -8282 • FHB hitelvonal: 40/2001 15 www.fundamenta.hu • www.fhb.hu © fül... Fundamenta -s›. »idv\Eó.cikü'›n..zjk:'k«. Alap, onlyr« építtet [.................j M