Magyarország, 1993. július-december (30. évfolyam, 27-53. szám)
1993-10-15 / 42. szám
Jranffurter Allgemeine ZEITUNG FOR DEUTSCHLAND Bosszantóan magas ingatlanárak Budapesten A politikai fordulat után a magyar fővárosnak jó esélyei látszottak arra, hogy Európa keleti felének új gazdasági központjává váljék. A szocializmuson átmentett osztrák—magyar kereskedelmi összefonódás és a nyugati jogrendszer nagy jövőt ígért „Kelet Párizsának”. A Duna-parti város most azon az úton van, hogy eljátssza ütőkártyáit és az áhított vezető szerepet átengedje Prágának — ad hangot aggodalmának Keszthelyi Péter, a budapesti ipar- és kereskedelmi kamara ügyvivője. Nem ő az egyedüli a dunai metropolisban, aki szabad folyást enged a gazdaságpolitikai fejlemények keltette rossz érzésének. A fordulatot követő ujjongó hangulat elpárolgott, a keleti értékesítési piacok bedugultak. A nyugati befektetők egyre ritkábbak. „Nyakig vagyunk a recesszióban” — ismeri el Demszky Gábor, Budapest főpolgármestere. A városnak a korábban szokásos eszközök csak egyharmadát juttatja az állami költségvetés. Nem csoda, ha kénytelen eladósodni. A rég feledésbe merült időket idéző kopott csillogás mellett egyre terjeszkedik a szegénység. Elillant aranymámor Az ingatlanpiacon is csalódottság érződik. Berlinhez hasonlóan elillant az aranymámor a Duna által elválasztott két városrészben — Pesten és Budán. A nemzetközi konjunkturális pangás lehűtötte az irodahelyiségek és a kereskedelmi épületek iránti keresletet — tájékoztat a Budapesten is megtelepedett londoni Jones Lang Wootton ingatlanközvetítő és tanácsadó cég. Egy hamburgi ingatlanközvetítő máris bezárta csak egy éve megnyitott irodáját. Ám a keletnémet ingatlanpiaccal ellentétben a budapesti ingatlanárak egyáltalán nem lettek alacsonyabbak. Az ipar- és kereskedelmi kamara véleménye szerint az alacsony árak pedig elengedhetetlenek a külföldi vállalatok becsalogatásához. „A magas árak a mi gondunk” — állítja a kamara ügyvivője. A kormány privatizációs politikáját teszi felelőssé a hiányhelyzetért és annak következményeiért. Pár ismert magyar konszern kivételével az üzemek, a telkek és az épületek zöme még mindig állami kézben van. Noha a kormány elutasítja a gyárak és a telkek hajdani tulajdonosaiknak történő visszajuttatását, és jobb híján sovány kártérítésben részesíti őket kárpótlási jegyek formájában, az 1990-ben alakult Állami Vagyonügynökségnek nehézségei vannak a privatizációval. A hivatalok azt hangoztatják, hogy semmit nem akarnak elkapkodni, és a lehető legtisztességesebb árakat kívánják elérni. Ám jóformán semmi sem történik. Egymás után esnek kútba versenytárgyalások, mert a szanálandó objektumokért luxusárakat követelnek. A ’96-os világkiállítás parlagterületeire kiírt legutóbbi versenytárgyaláson már csak két állami intézmény vett részt. A magánszféra nem érdeklődött. Privatizáció helyett egy, tavaly novemberben alapított állami vagyonkezelő társaság nekilátott, hogy fenntartsa az állam befolyását a gazdaságban, és hosszú távon igazgatása alatt tartson népgazdasági jelentőségű és stratégiai fontosságú vállalatokat. Bár még szóba kerül a privatizáció, ha kevésbé jelentős vagyonértékekről van szó. A keleti nagyvárosok közül a leginkább nyugati orientációjú és 2,2 millió lakost számláló Budapestnek kétségkívül van még mit kínálnia — a virágzó idegenforgalmon kívül is — a befektetők részére, az élelmiszerfeldolgozástól a gépgyártáson át egészen a sikeres kozmetikai iparágig. „Ám mit számítanak erősségeink, ha a befektetőket elriasztják a túlzottan magas ingatlanárak” — mondja Keszthelyi a kamarától. A modern épületekben az irodabérlet ugyanolyan drága, mint a hamburgi Jungfemstiegen. Ha valaki Kelet-Európában akar befektetni, nemcsak Prágában, de Bécsben és Pozsonyban is kezdi a körbenézelődést. Nyugatibb fekvésük is Budapest nagy konkurenseivé teszi őket — panaszolja a kamarai tisztviselő. Bizonytalan az Expo ’96 Bizonytalanná vált az Expo ’96 sorsa is. Demszky azt közli, hogy csak a jövő évi parlamenti választások után kellene végérvényesen dönteni megtartásáról. Ám hogy marad-e elég idő a világkiállítás előkészítésére, valamint a tervezett új Duna-híd és a negyedik metróvonal megépítésére, a magyarok leleményessége ellenére is kérdéses. Eredetileg Budapest és Bécs közös világkiállítást akart rendezni 1995-ben. De miután a bécsiek egy népszavazáson az expo ellen foglaltak állást, Budapestnek is nehezebb lett a dolga. A fővárosi közgyűlés hol ellene, hol mellette szavaz. Lelkesedésnek immár semmi nyoma. A lakások bérlőiknek történő eladása — a konzervatív kormány egyik legnépszerűbb intézkedése — is árnyékokat vet. A bérlőknek ugyan a forgalmi érték alig több mint 20-30 százalékát kell leróniuk, ám a kormány ezzel a javítási és felújítási kiadásokat is lerázta magáról. A korábban minimális lakbért fizető újdonsült lakástulajdonosok most nemcsak a vételi és fenntartási költségeket viselik, hanem a konjunkturális pangás és a munkanélküliség folytán a tetők, a vízvezetékek és az elekromos vezetékek javítását sem bírják anyagilag. A magyar főváros 22 kerületi polgármestere ugyan autonómiát élvez a városigazgatással szemben, de a szanáláshoz pénzeszközeik nekik sincsenek. Jó boltot csak azok a bérlők csináltak, akik olcsón szerzett lakásukon nyomban — magasabb forgalmi értéken — túladtak. Nagy várakozásokat táplál az a jó tucat külföldi építtető is, akik pillanatnyilag új irodaépületekbe invesztálnak, illetve régebbieket szanálnak. A bérleti díjak a belvárosi építési telkek szűkössége és a szigorú műemlékvédelem hiánya miatt inkább emelkedni fognak, semmint csökkenni, miután egyes külföldi befektetők az otthon támadt nehézségeik miatt viszszavonultak. Mindössze 280 000 négyzetméternyi irodaterület van építés vagy szanálás alatt, miközben tavaly 130 000 négyzetméterre találtak bérlőt. A telek- és a bérleti jog liberális, a telekkönyvi rendszer ép egész. A 20 százalékot meghaladó kamatok és a hasonlóan magas infláció mellett a befektetőknek ajánlatos gondoskodniuk a finanszírozásról — tanácsolja a Jones Lang Wootton. A magyar bankrendszer fejletlensége miatt még egyszerű átutalásokra is hetekig kell várni. A külföldi beruházások Budapesten egy magyar részvénytársaság vagy kft. útján bonyolódnak le —, tájékoztat Wolfgang Dom-Zachertz, aki magyar kollégájával, Demján Évával együtt a Pünder, Volhard Weber und Axter német ügyvédi irodát képviseli Budapesten. A két ügyvéd kiemeli, hogy immár nem szükséges engedélyeztetni egy társaság alapítását akkor sem, ha 100 százalékban külföldi tulajdonban van. Az alapításhoz csupán az alapszabály aláírása és cégbejegyzés szükséges. Kizárólagos vagy jelentős külföldi érdekeltséggel bíró jogi személyek Magyarországon adóelőnyöket és kedvezményeket élveznek a befektetések és a gazdaság támogatása keretében. A későbbi értékesítésből származó nyereségre 40 százalékos társasági adót vetnek ki, amit figyelembe vesznek a kettős adóztatásról szóló megállapodások keretében. A telekeladások mentesek az általános forgalmi adó alól, nem úgy az ipari létesítmények megvétele. Az épületeknél a leírási kulcs általában 6 százalék. Liberális ingatlanjog A magyar ingatlanjog módfelett liberális. Minden szabadon rendelkezésre álló területet illetően kötelező az engedélykérés. A Pénzügyminisztérium megvizsgálja, fizethető-e a vételár nyugati valutában és megfelel-e a szakértői felbecsülésnek, és a terv nem csorbítja-e az olyan helyi érdekeket, mint a műemlék- és a természetvédelem. Ha az ingatlanra a privatizáció keretében tesznek szert, nincs engedélyeztetési kötelezettség. Eladás esetén a devizajog írja elő az engedélyt. A magyar forint egyelőre nem konvertibilis. Benedikt Spiegelfeld a Pünder kooperációs partnerétől, a Cerha, Hempel und Spigelfeldtől (Bécs, Budapest) azonban utal rá, hogy a kormány a magyar valuta felszabadítását fontolgatja. Minthogy Magyarország az EK tagja kíván lenni, a kormány igyekszik valutáris és jogrendszerét a nyugat-európaihoz igazítani. Jogi szempontból sok minden liberálisabb, mint Németországban, így például a munkajog, még ha az alacsony bérekhez magas szociális járulék is társul. A Pünder-csoport jogászai liberálisnak ítélik a magyar szerződési jogot is az irodák bérbeadása terén. A szerződések általában 3 vagy 5 évre szólnak. Akad egy, de tíz évre szóló szerződés is; ekkor záradék rögzíti az indexelést vagy fix százalékos díjemelkedést kötnek ki. A bérleti díj alapja a mellékhelyiségeket is magában foglaló bruttó terület. A díjat az új előírások szerint forintban kell leróni. A bérbeadók a forintdíjat külföldi bérlők esetén általában egyes nyugati valutákhoz vagy egy valutakosárhoz kötik, így nem éri őket veszteség. A nyugati valutában történő nyereségátutalás, illetve egy társaság megszűnése esetén a társasági tőke viszszajuttatása mentes az engedélyeztetéstől. JENS FRIEDEMANN hírünk a világban HETI MAGYARORSZÁG 1993. október 15. • 17