Budapest, 2004. (27. évfolyam)
6. szám augusztus - Szalai Anna: Arccal a bérlakásépítés felé?
3 AUGUSZTUS GFLQFLFLJ R N N A P E S T sok megvásárlására már hatvanas évek végétől lehetőség nyílt, de tömeges értékesítésről csak a nyolcvanas évek végétől beszélhetünk. A rendszerváltozás után több tanácsadó — köztük a Világbank is - teljes vagy legalább részleges privatizációt javasolt. Ez praktikusan a tulajdonjog átadását jelentette, hiszen rendelkezési jogukkal már korábban is élhettek a bérlők. A tényleges tulajdonos - az állam vagy az önkormányzat - ugyanis önhatalmúlag nem szüntethette meg a bérleti szerződést. A bérlakások a hosszadalmas és bürokratikus utak bejárásával gyakorlatilag örökölhetőek és eladhatóak voltak. Már csak a tulajdonosi büszkeség hiányzott. A bérlakásállomány dobra verésével az önkormányzatok csaknem 800 milliárd forintot osztottak szét a nemzeti vagyonból. A privatizációs „ajándék" a jó helyen lévő, jó minőségű lakások esetén - az állomány ötöde -10-12 évnyi átlagjövedelemnek felel meg. Az Állami Számvevőszék vizsgálatából kiderül, hogy a lakásokat átlagosan a forgalmi érték 27 százalékáért adták el, ám a vételár egy részét még ma is alacsony kamatozású hitelként törlesztik a lakók. (A volt szocialista blokk országaiban több mint hárommillió lakást - a teljes állomány harmadát - adták el a lakóknak, további 300 ezret pedig eredeti tulajdonosaiknak adtak vissza. Az eladási ár többnyire a piaci érték 15 százalékát sem érte el.) Az önkormányzati lakásvagyon 75 százalékát értékesítették a rendszerváltozás után kitört magánosítási lázban. A bérlakások aránya alig négy százalékra esett vissza 2003-ra. A lakásprivatizáció első hullámát leginkább szabad rablásként jellemezhetjük. Az önkormányzatok hatályos jogi keretek hiányában maguk szabtak törvényt és árakat. Nem túl magasat. A biztonságot és nem utolsósorban anyagi előnyöket kereső bérlők hatalmas nyomást gyakoroltak a képviselő-testületekre, amelyek csekélyke ellenállást tanúsítottak. A lakástörvény 1994-es hatályba lépéséig évente mintegy 60-80 ezer lakást értékesítettek. Akadt olyan fővárosi kerület, ahol bérleményeknek alig hét százaléka maradt önkormányzati tulajdonban. Az új jogszabály azonban nemhogy húzott volna a gyeplőn, inkább a lovak közé dobta: műemlék épületek kivételével kötelezővé tette az eladást. A rendszerváltást követő első öt évben 413 ezer bérlakást adtak el a 703 ezres állományból. Az 512 milliárd forintra taksált forgalmi értékből a kedvezmények miatt alig 137 milliárd forintos bevételük származott a településeknek. A pénz nagyobb részét működési kiadásaikra fordították, a többit a megmaradó bérlemények üzemeltetésére, lakásépítésre költötték. Az évtized második felére a folyamat lelassult: 1995-2000 között öszszesen 104 ezer lakást értékesítettek az önkormányzatok. Ennek ellenére tíz év alatt negyedére csökkent az önkormányzati lakásvagyon, amely 2003-ra az ország teljes lakásállományának alig 4,3 százalékát tette ki.Az értékesítés korántsem fejeződött be. A lakbérek a működési költségeknek alig harmadát fedezik, így az önkormányzatok igyekeznek túladni rossz minőségű bérlakásaikon. Csak az elmúlt két évben 25 ezer bérleményt adtak el összesen 23 milliárd forintért. ) Kicsit túllőttek a célon. A nemzetközi vizsgálatok arra figyelmeztetnek, hogy a húsz százaléknál kisebb bérlakásarány a házak pusztulásához, a terület gettósodásához vezet. Közeli és távoli szomszédaink mindenesetre óvatosabbak voltak, többségük nem engedte a kritikus határ alá süllyedni az állomány nagyságát. Érdemes felidézni a cseh példát. Prágában először a hajdani háztulajdonosoknak ajánlották fel a bérházakat. A bérlők csak akkor vehették meg egyenként a lakásaikat, ha többségben voltak a vásárolni szándékozók. De az épületeket ebben az esetben is csak egészben vehette meg a lakóközösség. A bérlőknek a tulajdonosok által meghatározott - de államilag maximált -lakbért kell fizetniük. A csehek ráadásul a vegyes funkciójú házakat egyszerűen kivonták az értékesítés alól, akár megvették volna azokat, akár nem. Magyarországon erre nem volt egységes gyakorlat. Némelyik önkormányzat szőröstül-bőröstül átadta az épületet az újonnan létrejött társasháznak, másutt viszont az üzletek, irodák mellett a gondnoki lakást, padlást és pincét is megtartotta magának. Ezeknek a helyiségeknek az utólagos hasznosítása, illetve értékesítése gyakorta feloldhatatlan konfliktusok forrásává vált. A kevert tulajdonlás máig gátja a városfejlesztésnek. Az épület sorsát ebben az esetben az eltérő - akár a legjobb - szándékok eredője határozza meg. Márpedig az egymást gyengítő érdekekből nehezen sarjad életképes megoldás. A vegyes tulajdonosi szerkezetű, gyakran meglehetősen eltérő társadalmi csoportokból ver.