Kapu, 1994. április (7. évfolyam, 4. szám)
NYÍLT TÉR - Kiss György - Jávor István: Vagyonelkobzás - 1994
68 NYÍLT TÉR VAGYONELKOBZÁS 1994 Budapesten és a nagyobb városokban rengeteg üzlet, műhely, raktár található. Ezek döntő többsége önkormányzati tulajdonban van, a több évtizeddel ezelőtt lezajlott államosítások következtében. Az akkori szocialista állam kitalált egy korántsem piackonform tulajdoni formát ezekre a helyiségekre, mely 1993. december végéig fennmaradt. Ezt nevezték örökbérleti jognak. Lényege, hogy a bérlő - amennyiben megtartotta a szerződési feltételeket - azaz megfelelően használta a helyiséget, fizette a bérleti díjat, kulturáltan viselkedett biztonságban érezhette magát, gyakorlatilag sem a tanács, sem később az önkormányzat nem mondhatott fel neki. Ez a rendszer nagyon sok szempontból kritizálható, előnye azonban, hogy a bérlő biztonságban érezhette magát. Raktározási, termelési, műhely- és kiskereskedelmi tevékenységeket igazából csak biztonságban lehet végezni. A tanácsok, illetve önkormányzatok korlátozása a tulajdonnal való rendelkezésre vonatkozóan logikus volt. Gyakorlatilag csak ők voltak a piacon, a helyiségek 99 százaléka a kezükben volt, ezért a törvényes rendelkezések korlátozták, hogy monopolhelyzetükkel visszaéljenek, rendelkezések biztosították a bérlők tisztességes tevékenységét. A helyiségek jelentős hányadában szövetkezetek és állami vállalatok rendezkedtek be, így a tanácsok korlátozása ebből a szempontból is logikus volt. Az örökbérleti jog rendszere fennmaradt, a rendszerváltás után is. Ahogy a piac egyre jobban fejlődött, az örökbérleti jog is piacosodott. Egy piacon ugyanis a legnagyobb ára a legerősebb jognak, a tulajdonjognak van. A nagyvárosokban azonban gyakorlatilag szinte elenyésző volt azon helyiségek száma, amelyek tulajdonjogát nem az önkormányzat birtokolta, és teljesen elenyésző számban jelentek meg ezen helyiségek a piacon. Így természetes módon kialakult, hogy a szinte tulajdonosi jogokat biztosító örökbérleti jognak piaci ára lett, a kereslet-kínálatnak megfelelően e piaci ár megegyezett a tulajdoni árral, időnként még felül is múlta azt. A helyiségek árát jelentősen befolyásolta, hogy milyen bérleti díjat kér érte az önkormányzat. Az átlag bérleti díjú helyiségek piaci ára megegyezett a tulajdon árával, míg az átlagnál alacsonyabb bérleti díjú helyiségeknél a bérletidíj- nyereség miatt az ár magasabb volt, így az alapvető kereslet-kínálat szabályainak megfelelően, viszonylag korrekt árak alakultak ki. A piac szereplői joggal várták, hogy a privatizációs folyamat végre hozzájuk is elér, vagyis a kistulajdonosok, kiskereskedők, kisiparosok, a kisműhelyek örökbérleti joggal rendelkezői, másokhoz hasonlóan, igen kedvező feltételek mellett megvehetik bérleményeiket. Feljogosította őket erre a várakozásra az is, hogy a helyiségeket az önkormányzatnak adó törvény egyik §-a leszögezte: az önkormányzatok azzal a feltétellel kapják meg ezt a tulajdont, hogy a hasznosításával, további sorsával kapcsolatos törvényeket eztán fogják majd meghozni. A rendszerváltás óta a helyiségek gazdáinak, bérlőinek 80-90 százaléka kicserélődött, vagyis ma a piacon jelenlevők döntő többsége piaci, tulajdoni áron vette meg a helyiségek örökbérleti jogát. Megfizették azt az összeget, amelyet akkor is megfizettek volna, ha nem örökbérleti jogot kényszerülnek venni, hanem tulajdont. Fizették továbbá a megvásárlás óta is azt a bérleti díjat az önkormányzatnak, melyet már nem kellett volna fizetni, hiszen a kényszerhelyzet miatt tulajdoni áron vett meg valamit, ami végül is nem lett a tulajdonuk. 1993 őszére végre megjelent a lakásokról és nem lakás célú helyiségekről szóló törvény. Bár ez nem volt túl kedvező a helyiségek bérlőinek, de a kárpótlási jeggyel való megvehetőség, a csökkentett piaci értéken való eladás, valamint az, hogy az önkormányzatoknak kötelező eladni ezeket a helyiségeket, mégis azt jelentette, hogy végre ez a bérlői réteg is be tud kapcsolódni a kedvezményes privatizációba, vagyis megszűnik az őket sújtó diszkrimináció. Ám az Alkotmánybíróság 1993 decemberében törölte a kötelező eladásra vonatkozó kitételeket, miközben a törvényszöveg összes olyan része megmaradt, amely hosszabb távon károsan érinti a helyiségek örökbérlőit. Most már az önkormányzat szabadon felmondhat, szerződéses feltételeit, monopolhelyzetével élve, illetve visszaélve, szabadon meghatározhatja, olyan rendeletek sorozatát hozhatja, melyek a bérlemények gazdáit teljes létbizonytalanságba, üzleti és anyagi bizonytalanságba dönthetik. Néhány konkrét példa 1994-ből: Egy vállalkozó négymillió forintért megszerzett egy örökbérleti jogot egy helyiségre (korrekt, tisztességes ár), kifizette a négymillió forint után a 20 százalék igénybevételi díjat az önkormányzat részére. Másfél millió forintot beruházott a helyiségbe, így hatmillió-háromszázezer forintja van benne. Másfél évig igyekezett, a tevékenység “nem jött be” neki. Úgy gondolta, idén eladja a helyiségét, meg is hirdette. A helyiség bérleti díja jelenleg 35000,- Ft, amit az önkormányzatnak kell fizetni. Volt is érdek