Közjegyzők Közlönye, 2004 (8/51. évfolyam)
2004 / 1. szám - A TUDOMÁNY TOLLÁBÓL - Kurucz Mihály: A telekkönyv, illetőleg az ingatlan-nyilvántartás valósággal egyezősége és viszonya a közhitelesség joghatásához
Körjegyzők Közlönye nossági követelményből eredően, másrészt az ún. anyagi bejegyzési elvből következően. A dologi jogoknak - az anyagi jog alapján - kötelező a telekkönyvezése két okból, egyrészt az azokhoz kapcsolt nyilvánosság, másrészt keletkezésük okából. A dologi jogoknál azonban a telekkönyvezés kötelező, így a telekkönyvi állapot valósággal egyezősége is a dologi jogokhoz kapcsolt nyilvánossági követelményből, illetőleg az anyagi bejegyzési elvből ered, és ahhoz képest értelmezhető. A valósággal egyezőség kapcsolódik részlegesen a dologi jogok körében csak részlegesen kapcsolható a bizalomvédelemhez, akár annak pozitív, vagy negatív jelentéstartalma tekintetében. A klasszikus telekkönyv valósággal egyezőségének, mint törvényes vélelemnek forrása a dologi jogok körében a német, osztrák majd ennek nyomán többek között a magyar magánjogban uralkodó ügyleti tanból, az annak alapján fennálló anyagi bejegyzési elvből eredt. Eszerint a telekkönyvi bejegyzés, mint jelképi traditio, a dologi jogok keletkezése során a kötelmi megegyezést követő, attól elkülönült dologi ügylet, a telekkönyvi szolgáltatás befejező mozzanata. A dologi jogok keletkezése, változása és megszűnése magához a bejegyzéshez kötődik, amelynek csupán előfeltétele a kötelmi megállapodás. A klasszikus telekkönyv tartalma eleinte kizárólag, később szabály szerint az ingatlanokra vonatkozó dologi jogok nyilvántartására szolgált. Intabulatio hiányában dologi jog sem keletkezett, nem módosult, nem szűnt meg, azaz a telekkönyvi bejegyzés nélkül nem következett be az anyagi jog szerint jogváltozás. Ha telekkönyvi bejegyzés nem történt, akkor a valóságos anyagi jogi helyzetben sem állt be változás, ebből következően egyezik meg a telekkönyv tartalma a valóságos, anyagi jog szerinti állapottal, így - feltételezve a telekkönyvi bejegyzések jogszerűségét - a telekkönyvi tartalom és a joghatás kölcsönösen lefedte egymást. A valósággal egyezőség jelentése természetesen nem a természeti állapottal, hanem a valódi, azaz az anyagi jog szerinti jogállapottal való egyezőséget jelentette." Ahogy a kötelmi jogok, más tények és körülmények a telekkönyvezés tárgyául váltak, a telekkönyv tárgy kibővült, úgy helyeződött át a valóságos jogállapottal való egyezőség a telekkönyvi bejegyzés jogváltoztató, ún. konstitutív hatályáról a telekkönyv bizonyító erejére, mint eljárásjogi hatásra, a telekkönyv tartalmi helyessége melletti vélelemre. Relatív ez a tartalmi helyesség, mivel csak a telekkönyvi jogok körében értelmezhető, így az az állítás, hogy ami nincs a telekkönyvben az nem létezik, ami van az úgy van, csak egy jogszabályban meghatározott körben igaz, ott is csak az ellenkező bizonyításának kitéve. Ennek oka, hogy a nem dologi jogok, így a kötelemi jogok, jogilag jelentős tények, körülmények legfeljebb megengedhető tárgyai lehetnek a telekkönyvezésnek, jogszabály kifejezett rendelkezése esetén. Szladits* 9 * * is használja a valódi jogállásnak megfelelés követelményét, de nem rokonítja a közhitelességet a valósággal egyezőséggel. A valódi jogállásnak megfelelés Szladitsná a törlési és kiigazítási pereknél fordul elő, ahol - kritikus határidőn belül - a jogerős bírói ítélet hozza összhangba a telekkönyvi joglátszatot a valódi jogállapottal. Sárffy" szerint az anyagi nyilvánosság vagy közhitelesség elve azt jelenti, hogy mindenki bízhat a telekkönyv tartalmában, illetőleg abban, hogy amit a telekkönyv tartalmaz, az megfelel a valódi jogállapotnak". A valósággal egyezőség és a közhitelesség fogalmi összekapcsolásaSárffy részéről csak látszólagos. A telekkönyvi bejegyzések deklaratív hatása meghatározásakor említi a telekkönyvi tartalom valódi joghelyzettel való egyezősége követelményét.12 13 A deklaratív bejegyzések Sárffynál „arra szolgálnak, hogy a valódi jogállapotnak meg nem felelő telekkönyvi állapot a valódi jogi állapottal összhangba hozassák. ” Az ellentmondásos - nem túl szerencsés, a közhitelesség hatást is idéző - fogalmi meghatározás ellenére Sároffy a valósággal egyezést több okból nem tekinti közhitelesség fogalmi elemének. Egyfelől a valósággal egyezőség inkább a természeti, fizikai állapotokhoz viszonyítást jelent, amely a metafizika világába tartozó jogok esetében nem lehetséges. A valódi joggal való egyezőséget sem jelenti, ami kiderül a Sárffy által a fogalmi meghatározáshoz fűzött magyarázatból. „Vagyis abban, hogy a telekkönyvben feltüntetett jogok valójában fennállanak és jogosultjuk valóban az, akit a telekkönyv feltüntet, és hogy a telekkönyvben fel nem tüntetett dologi jogok a valóságban nem állanak fenn. Ennélfogva, ha a telekkönyvben feltüntetett jogok a valóságban nem állanak is fenn, aki azok felől a telekkönyvben feltüntetett jogosulttal jóhiszeműen szerződött, az úgy szerez jogot, mintha a telekkönyvi állapot volna a valódi jogi állapot, és jogát nem fogja más jog vagy korlátozás terhelni, mint ami a telekkönyvből kitűnik.”15 Az idézett szövegből egyértelmű, hogy a közhitelesség a telekkönyvi jogi látszat szerint, azaz a nyilvánkönyv alapján, abban bízva és aszerint jóhiszeműen jogot szerző harmadik személy jogszerzését védő joghatás. A Sárff- féle közhitelesség definíció a telekkönyvi jogállapot és a valódi anyagi jogi helyzet eredeti vagy utólagos eltérése beálló, a közhitelesség hatás pozitív és negatív jelentése alapján fennálló, meghatározott személyre irányuló, illetőleg a bírónak címzett hatás. A közhitelesség a látszatvédelmi hatás centruma. Természetesen a klasszikus telekkönyvben a jogváltoztató hatás is joglátszat, hiszen a dologi jogok körében a kötelmi meg’ Szladits Károly: Dologi Jog. Bp. 1930. Grill Károly Könyvkiadóvállalat, 154. old. Sárffy Andor: Telekkönyvi Rendtartás, a szerző kiadása, Budapest, 1941.27. oldal. " Sokan ezt a félreérthető mondatot tekintik a korábbi telekkönyvi irodalomban is megfogalmazott valósággal egyezőség és közhitelesség azonosításának. Sárffy Andor: Telekkönyvi rendtartás, Bp. 1941. a szerző kiadása 27. old. „A közhitelesség vagy anyagi nyilvánosság elve azt jelenti, hogy mindenki megbízhatik abban, hogy az a jogállapot, amelyet a telekkönyv feltüntet, megfelel a valódi jogállapotnak.” 12 Sárfi Andor: Telekkönyvi Rendtartás, a szerző kiadása, Budapest, 1941. 139. old. Ugyanezt teszi Szladits is, hiszen a deklaratív hatályú bejegyzést ő is helyesbítő, telekkönyvrendező bejegyzéseknek hívja. 13 Sárffy Andor: Telekkönyvi Rendtartás, a szerző kiadása, Budapest, 1941. 27. old. ’ Szladits Károly: Dologi Jog. Bp. Grill Károly Könyvkiadóvállalata 1930. 126. old. “ Ezzel az ún. bejegyzési elvvel összefüggésben „a nyilvánosság alapelvének (Publizitätsprinzip) alkalmazásával válnak a dologi jogviszonyok felismerhetőkké, közhitelűekké,....csak azok a jogok dologi hatályúak, amelyek a telekkönyvbe szabályszerűen bejegyyezték. Ezért bír a telekkönyv a hitelesség jellegével, amelynélfogva....annak tartalmát olyannak kell tekinteni, mely jogilag igaz és az ingatlan-forgalomra nézve kimerítő" (Dr. Imling Konrád: A magyar telekkönyvi jog, Franklin Társulat, Budapest, 1902. 26. old.); lásd Sárffy Andor: Telekkönyvi Rendtartás, Budapest, 1941. 27. old.; a szerző kiadása ugyanezt az álláspontot vallja még Jójárt. Lásd Jójárt László: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége, Magyar Jog, 2001. szept. 514. old.; továbbá: Jójárt László: Az ingatlanok nyilvántartásának szabályai. Perfekt Kiadó Bp. 1994. 17. old.